Weet jij precies hoe je huurprijs wordt opgebouwd? De WOZ-waarde en het energielabel spelen een grotere rol dan veel huurders beseffen. Tegelijkertijd zijn er belangrijke uitspraken van rechters die bevestigen dat ‘onbetaalbare huren’ niet zonder meer toegestaan zijn. Hoog tijd dus om je kennis te updaten.
De WOZ-waarde kan de maximale huurprijs flink opstuwen, maar sinds 1 mei 2022 geldt een zogeheten ‘WOZ-cap’. Deze zorgt ervoor dat de WOZ-waarde voor maar 33% mag meetellen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De reden? In bijvoorbeeld Amsterdam schoten de huurprijzen door de hoge WOZ-waarden de pan uit. De cap moet verdere wildgroei tegengaan en maakt huren weer iets betaalbaarder.
Let wel: onder de Wet Betaalbare Huur (vanaf 2024) wordt de WOZ in sommige gevallen volledig meegerekend tot 186 WWS-punten, maar blijft de 33%-grens voor hogere woningen bestaan. Klinkt ingewikkeld? Dat is het ook. Maar het komt erop neer dat je niet zonder meer de volle mep betaalt als de WOZ extreem hoog is.
Een energiezuinige woning levert extra punten in het WWS, wat een hogere toegestane huur kan betekenen. Heb jij juist een woning met label E, F of G? Dan zal die na 2029 flink verbeterd moeten worden. Verhuurders die niets doen, lopen kans op handhaving. Het idee achter deze maatregel is duidelijk: betere isolatie, minder energiekosten en een gezondere woonomgeving.
Belangrijk: Als je bij de start van je huurcontract geen geldig energielabel hebt, kunnen de punten worden gebaseerd op (slechtere) algemene kenmerken, wat de maximaal toegestane huur verlaagt. De Hoge Raad heeft recent bevestigd dat een later verkregen energielabel alleen meetelt als de feitelijke situatie ongewijzigd is. Goed om te weten als je twijfelt of je huurprijs écht klopt.
Recent hebben zowel de Hoge Raad als lagere rechters meermaals uitgesproken dat de bescherming van huurders een groot algemeen belang dient. Zo is de WOZ-cap overeind gebleven in de rechtbank: het argument van verhuurders dat de cap hun ‘eigendomsrecht’ zou schaden, werd verworpen. Het algemeen belang weegt zwaarder dan het individuele belang van de verhuurder om zo veel mogelijk huur te innen.
Deze uitspraken laten zien dat de Nederlandse rechtspraak huurders steeds serieuzer neemt. Dat is goed nieuws als jij twijfelt aan de hoogte van je huur. Betaal je te veel? Dan zijn er voldoende juridische kapstokken om huurverlaging af te dwingen.
Check allereerst je puntentotaal (WWS), vraag je WOZ-waarde op en kijk welk energielabel je woning heeft. Kom je boven de wettelijk toegestane huurgrens uit? Dan kun je in veel gevallen navraag doen bij je verhuurder. Kom je er niet uit of word je van het kastje naar de muur gestuurd? Dan kun je altijd de Huurcommissie inschakelen.
Hulp nodig of gewoon even sparren? Bij MijnHuurdossier vind je praktische tools en actuele informatie. We helpen je graag om je rechten te benutten, zodat je nooit onnodig te veel betaalt.