Hoe rationeel gedrag in de woningmarkt leidt tot collectieve afhankelijkheid
Proloog – Wat een woning werkelijk meet
Na dertien jaar in de juridische bijstand aan particuliere huurders ben ik tot een ongemakkelijke conclusie gekomen.
De woningmarkt meet niet de waarde van woonruimte, maar de prijs van afhankelijkheid.
We doen graag alsof prijs de resultante is van vraag en aanbod, alsof schaarste een neutrale rekeneenheid is.
Maar in werkelijkheid bepaalt niet de kwaliteit van de woning de prijs, maar het gebrek aan alternatieven van degene die zoekt.
Wie geen exit heeft, betaalt wat gevraagd wordt.
Wie maandenlang vergeefs reageert, wie bang is zijn baan te verliezen of geen garantsteller vindt, leert dat elke prijs beter is dan geen dak.
Economisch heet dat marktwerking.
Psychologisch is het normalisering van dwang.
En juridisch – dat weet ik uit de dossiers die ik al jaren lees – is het de structurele verstrengeling van recht en afhankelijkheid.
Een markt zonder echte keuzeruimte is geen markt, maar een arena waarin macht zich voordoet als waardebepaling.
Dat is de kern van wat ik "de afhankelijkheidslogica van woonwaarde" ben gaan noemen.
De psychologische normalisering van dwang
De meeste huurders die ik begeleid, weten dat ze te veel betalen.
De eerste maanden noemen ze het een noodsituatie, de eerste jaren "de realiteit van Amsterdam".
Maar na verloop van tijd kantelt hun perceptie.
Een mens kan niet jarenlang leven met de gedachte dat hij structureel wordt uitgebuit zonder zijn zelfbeeld aan te passen.
De dissonantie tussen "dit is onredelijk" en "ik betaal het toch" wordt opgelost door herdefiniëring: wat eerst absurd leek, wordt gewoon.
Na twee jaar heet 2300 euro huur geen dwang meer, maar marktprijs.
Zo verschuift het psychologische nulpunt – niet door overtuiging, maar door vermoeidheid.
Cognitieve dissonantie op de huurmarkt
In economische termen is dit irrationeel; in menselijke termen volstrekt logisch.
Wie voortdurend afhankelijk is, ontwikkelt mechanismen om afhankelijkheid draaglijk te maken.
Hij internaliseert de prijs als norm en beschermt zo zijn psychische evenwicht.
Dat is geen individuele zwakte, maar een collectieve aanpassing aan structurele schaarste.
Van huur naar koop – het corrupte referentiepunt
Wanneer een huurder na jaren eindelijk kan kopen – door een partner, een erfenis of promotie – vergelijkt hij zijn nieuwe hypotheek met zijn oude huur.
Een maandlast van 2900 euro voelt niet onredelijk: "Ik betaalde 2300 zonder zekerheid, nu iets meer met eigendom."
De redenering klopt rekenkundig, maar niet logisch.
Ze berust op een vertekend referentiepunt: de vroegere noodprijs wordt het nieuwe normaliteitsanker.
Zo verplaatst de afhankelijkheidslogica zich van de huurmarkt naar de koopmarkt.
Wat ooit dwang was, wordt maatstaf.
De koopprijs wordt gelegitimeerd door de herinnering aan schaarste.
En zo stijgt de woningwaarde niet omdat de stenen meer waard worden, maar omdat mensen hun eigen eerdere onvrijheid als redelijkheid gebruiken.
De asymmetrie van recht en macht
Op papier beschikt Nederland over een fijnmazig huurrecht: een puntensysteem, huurplafonds, bescherming tegen willekeur.
Toch gebruikt minder dan één procent van de particuliere huurders die rechten.
Dat cijfer wordt vaak gezien als bewijs dat het systeem goed werkt: weinig klachten betekent tevreden huurders.
Maar in mijn praktijk betekent het het tegendeel.
Rechten die alleen werken als de zwakste partij ze actief moet afdwingen, functioneren niet.
Belasting wordt door de staat geïnd; huurrecht moet de huurder zelf halen.
De Belastingdienst weet wat u bezit; de Huurcommissie weet niets tenzij u zelf klaagt.
En wie afhankelijk is van degene die hij moet aanklagen, zal zelden klagen.
Die handhavingsasymmetrie is geen toevallige weeffout maar een structureel kenmerk van het systeem.
Ze verklaart waarom wetgeving haar doel voorbijschiet: de juridische bescherming bestaat, maar de praktische toegang ontbreekt.
De uitkomst is voorspelbaar – volledige naleving van fiscale regels, minimale naleving van huurwetten – niet omdat de één rechtvaardiger is, maar omdat de ander afdwingbaar is.
De erfenislogica – toekomst als hefboom
De komende decennia zal de grootste vermogensoverdracht in de Nederlandse geschiedenis plaatsvinden.
Babyboomers laten miljarden na aan hun kinderen.
In theorie zou dat de ongelijkheid kunnen temperen.
In de praktijk wordt het een nieuwe bron van prijsdruk.
Steeds vaker hoor ik kopers zeggen: "We erven straks, dus we kunnen nu meer lenen."
Banken spelen daarop in, makelaars rekenen het mee.
De verwachte erfenis wordt niet gebruikt om schuld af te lossen, maar om nieuwe schuld mogelijk te maken.
Toekomstig vermogen fungeert als hefboom.
Deze logica lijkt rationeel: men anticipeert op zekerheid.
Maar structureel maakt ze het systeem fragieler.
Zodra de erfenisgolf is uitgewoed, blijft de schuld staan.
De leverage groeit, terwijl de onderliggende waarde stagneert.
Zo wordt de erfenis – bedoeld als stabiliteit – een tijdelijke doping voor een uitgeputte markt.
De rationele mens in een irrationeel systeem
Wat mij in de praktijk altijd treft, is de redelijkheid van de betrokkenen.
Iedereen handelt logisch binnen zijn situatie.
- De huurder accepteert om niet dakloos te worden.
- De verhuurder vraagt wat de markt verdraagt.
- De koper overbiedt uit angst voor mislopen.
- De bank leent zolang de ratio binnen norm blijft.
- De overheid wacht om de markt niet te verstoren.
Het geheel is coherent, maar destructief.
Individuele rationaliteit stapelt zich op tot collectieve irrationaliteit.
Het resultaat is niet chaos, maar een stabiele onredelijkheid.
Een systeem dat zichzelf voedt met dezelfde logica die het ondermijnt.
Het prisoner's dilemma van de woningmarkt
In theorie is dat een marktdynamiek; in werkelijkheid een sociaal-psychologisch proces.
Iedere actor reageert op prikkels die zijn gedrag rationeel maken, maar de structuur irrationeel houden.
Het is de economische variant van het prisoner's dilemma: wie voorzichtig is, verliest; wie meedoet, houdt het systeem in stand.
De noodzaak van structurele correctie
De vraag is niet of, maar hoe deze logica kan worden doorbroken.
Educatie helpt niet; mensen weten allang dat huren duur is.
Meer regels helpen evenmin; de meeste bestaan al.
Wat ontbreekt, is automatische handhaving.
Zolang naleving afhankelijk is van vrijwillige actie van de zwakste partij, blijft onrecht structureel.
Belastingheffing bewijst het omgekeerde: waar de staat afdwingt, functioneert recht.
Een vergelijkbaar mechanisme in de huurmarkt – automatische toetsing van huurprijzen bij contractregistratie – zou in één klap meer doen dan tien beleidsnota's.
Daarnaast vraagt het systeem om een herijking van wat "marktwerking" betekent.
Een markt die structureel geen exit biedt, is geen markt maar een hiërarchie.
Echte marktwerking veronderstelt symmetrie van informatie, macht en alternatieven.
Waar die ontbreken, moet ontwerp corrigeren wat gedrag niet kan.
De woningmarkt heeft geen morele correctie nodig, maar een ontwerp-correctie.
Niet om de markt te vervangen, maar om haar weer betekenis te geven.
Epiloog – Wonen als spiegel van beschaving
Een woning is meer dan een economisch goed.
Zij is de fysieke voorwaarde voor autonomie, rust en burgerschap.
Wanneer toegang tot die voorwaarde wordt geregeld door onderhandelingsmacht in plaats van waarde, verliest de samenleving haar morele midden.
Na dertien jaar in de praktijk van huurrecht geloof ik niet dat de woningmarkt "kapot" is.
Ze werkt juist te goed – maar binnen een verkeerde logica.
Een logica waarin prijs geen waarde meet, maar de mate waarin mensen afhankelijkheid verdragen.
Zolang we die meetfout niet herstellen, zullen we beleid blijven maken dat symptomen bestrijdt en oorzaken versterkt.
Een rechtvaardige woningmarkt begint niet bij meer productie of strengere regels, maar bij het herstel van proportie tussen prijs, kwaliteit en macht.
Pas als die verhouding weer klopt, kan wonen ophouden een test van afhankelijkheid te zijn – en weer worden wat het hoort te zijn: de basis van beschaving.