1. Recht op een redelijke huurprijs
De basis van het Nederlandse huurprijsrecht voor (potentieel) gereguleerde woningen is het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit puntensysteem waardeert o.a. woonoppervlakte, energielabel, isolatie, buitenruimte, keuken/badkamerkwaliteit en de WOZ-waarde. Het totaal bepaalt de maximale kale huur.
Valt de maximale redelijke huur onder de liberalisatiegrens, dan is je woning gereguleerd en kun je via de Huurcommissie ingrijpen als de verhuurder méér vraagt. Zelfs als je nu in de vrije sector lijkt te zitten (hoge huur), kan een herberekening aantonen dat je eigenlijk recht hebt op sociale huurprijs en forse huurverlaging + terugwerkende kracht.
Tip: Gebruik onze huurprijscheck of vraag een volledige berekening aan via je account. Wij rekenen het WWS objectief uit en signaleren fouten.
Waarom verhuurders dit soms ontmoedigen
Veel verhuurders zeggen dat een puntentelling “niet geldt” of “complex is”. Dat is misleiding: het systeem is juridisch verankerd en wordt dagelijks toegepast. De Huurcommissie volgt in beginsel de WWS-uitkomst. Een correcte onderbouwing is dus goud waard.
2. Onderhoudsplicht & gebreken (huurverlaging)
De verhuurder moet de woning in een goede staat houden. Ernstige gebreken (structurele schimmel, lekkage, ernstige tocht, CV-storing, brandonveiligheid) kunnen leiden tot tijdelijke huurverlaging totdat het is opgelost.
De Huurcommissie hanteert categorieën en reductiepercentages. In zware gevallen kan dit oplopen tot 20–60% tijdelijke korting. Documenteer altijd: foto’s met datum, e-mails, herstelverzoeken.
Actiestappen bij gebreken
Begin met een duidelijke schriftelijke melding aan de verhuurder en geef een redelijke hersteltermijn (korter bij spoed). Herinner indien nodig, en dien vervolgens een verzoek tot huurverlaging in bij de Huurcommissie. Bewaar alle communicatie en foto’s voor je dossier.
3. Servicekosten & transparantie
Servicekosten (schoonmaak, glasbewassing, tuin, verlichting, energie gemeenschappelijk deel) moeten jaarlijks gespecificeerd worden afgerekend – uiterlijk vóór 1 juli over het voorgaande jaar.
Ontbreekt de afrekening of ontbreken bonnen? Dan kun je teveel betaalde voorschotten terugvorderen. Maak schriftelijk bezwaar en verzoek inzage in de onderliggende stukken. Geen reactie? Escaleer via de Huurcommissie.
Let op: Niet alles is servicekosten. ‘Administratiekosten’ of ‘overig’ zonder onderbouwing kun je meestal betwisten.
Extra: Borg terugkrijgen
De waarborgsom is géén extra inkomstenbron voor de verhuurder. Alleen aantoonbare schade (meer dan normale slijtage) of achterstallige betalingen mogen verrekend worden. Eis een eindinspectie en vraag om een gesigneerd verslag.
Wordt de borg onterecht ingehouden? Stuur een formele ingebrekestelling met termijn. Blijft terugbetaling uit: incasso of procedure (kantonrechter) volgt – wij begeleiden dit traject.
Stappenplan huurverlaging / terugvordering
In hoofdlijnen: maak een account, laat een volledige WWS-berekening uitvoeren en vergelijk de gevraagde kale huur met de maximale redelijke huur. Stuur vervolgens een onderbouwd verzoek aan de verhuurder met een redelijke termijn. Reageert de verhuurder niet of negatief, dien dan een verzoek in bij de Huurcommissie. Verzamel en bewaar alle bewijsstukken; na een beslissing corrigeer je de huur en vorder je eventuele bedragen terug.
Amsterdam & (schijn) vrije sector
In Amsterdam zijn veel ‘vrije sector’ huren feitelijk te hoog omdat het puntentotaal lager is dan verhuurders suggereren. WOZ-plafonds en energielabels drukken het puntenaantal. Resultaat: recht op sociale huurprijs + forse verlaging.
Voor nieuwe contracten 2025 ligt de liberalisatiegrens indicatief rond € 879,66 (controleer actuele publicatie). Zit jouw WWS-max onder deze grens? Dan kan het contract alsnog gereguleerd zijn – zelfs al staat er ‘vrije sector’ in het contract.
Belangrijke termijnen & aandachtspunten
| Onderwerp | Termijn / Regel | Actie |
|---|---|---|
| Aanvangshuur toetsing | Binnen 6 maanden na ingangsdatum | WWS berekenen + verzoek Huurcommissie |
| Servicekosten jaarafrekening | Uiterlijk vóór 1 juli | Bij uitblijven: schriftelijk inzage eisen |
| Gebreken huurverlaging | Na ingebrekestelling + redelijke termijn | Escaleren naar Huurcommissie |
| Borg terug | Gebruikelijk binnen 14–30 dagen | Ingebrekestelling bij vertraging |
| Bewijs opbouw | Continu | Documenteer alles (foto's, mails) |
Direct weten waar je recht op hebt?
Laat ons jouw situatie objectief analyseren. Binnen 24 uur een helder overzicht: mogelijke huurverlaging, terugvordering servicekosten, borgstrategie & vervolgstappen.
Start gratis analyseVeelgestelde vragen (korte versie)
Hoe bereken ik WWS-punten? Gebruik een betrouwbare tool + controleer energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen – kleine fouten geven vaak tientallen punten verschil.
Kan ik met terugwerkende kracht huur terugkrijgen? Ja, bij aanvangshuur (tot 6 maanden) of bij gebreken vanaf meldingsdatum / ingangsdatum uitspraak.
Wat als de verhuurder weigert? Professioneel dossier + Huurcommissie-procedure. Daarna (indien nodig) rechter.
